Il caso di Marco e il condominio in rivolta

Marco ha ereditato un bilocale a Prato, in una zona ben servita e a pochi passi dalla stazione. Per arrotondare le entrate, decide di affittarlo a turisti e viaggiatori d’affari tramite una piattaforma online. I soggiorni durano da due a cinque notti, l’appartamento viene consegnato pulito e dotato di biancheria fresca, e al check-in un incaricato accoglie gli ospiti consegnando le chiavi.

Dopo qualche mese, l’amministratore di condominio invia a Marco una raccomandata: l’assemblea ritiene che la sua attività violi il regolamento condominiale, che vieta di destinare gli appartamenti ad «affittacamere, pensioni o albergo». Gli intima di cessare immediatamente le locazioni brevi.

Marco è perplesso. Non gestisce un albergo: affitta semplicemente un appartamento di sua proprietà. Può il condominio impedirglielo?

Questa domanda, tutt’altro che teorica, è al centro di un acceso dibattito giurisprudenziale che nel 2025 e nel 2026 ha prodotto pronunce di segno opposto in tutta Italia. Una questione che tocca migliaia di proprietari e che merita di essere compresa nei suoi contorni esatti.

Il problema giuridico: locazione turistica o attività ricettiva?

Il cuore del problema sta nella qualificazione giuridica dell’attività. Da un lato, il proprietario di un appartamento ha il diritto di godere e disporre del proprio bene (art. 832 c.c.). Dall’altro, il regolamento condominiale, specie se di natura contrattuale, cioè accettato da tutti i condomini, può imporre limiti alla destinazione d’uso delle unità immobiliari.

La legge definisce le locazioni brevi come contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (art. 4, D.L. n. 50 del 2017). L’art. 53 del Codice del Turismo precisa che questi alloggi «sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione»: in altre parole, la legge li considera locazioni, non attività alberghiera.

Il problema nasce quando il regolamento condominiale contiene clausole che vietano destinazioni come «affittacamere, pensioni, albergo» o «attività ricettive». Clausole spesso scritte decenni fa, quando il fenomeno degli affitti brevi su piattaforma non esisteva nemmeno. La domanda diventa allora: la locazione turistica breve rientra in quei divieti?

Che cosa dice la giurisprudenza: un panorama diviso

I giudici italiani non hanno una risposta univoca. Anzi, le sentenze del 2025-2026 mostrano orientamenti nettamente contrapposti, che è utile conoscere per orientarsi.

L’orientamento favorevole ai proprietari

Secondo un primo filone, la locazione turistica breve, se limitata alla mera concessione in godimento dell’immobile, senza servizi accessori di tipo alberghiero, non viola i divieti regolamentari.

La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 514 del 2026, ha chiarito che «l’attività di locazione turistica o affitto breve si distingue dall’attività alberghiera e di affittacamere per l’assenza di prestazione di servizi accessori alla persona quali la somministrazione della colazione, il riassetto giornaliero dei locali, la fornitura e il cambio sistematico della biancheria da letto e da bagno». La Corte ha aggiunto un passaggio importante: «il termine “affittacamere” contenuto in tale divieto è riferito alla locazione di parte di una singola unità immobiliare e non alla locazione dell’unità nella sua interezza».

Sulla stessa linea, il Tribunale di Milano, sentenza n. 4233 del 2025, ha affermato che il divieto regolamentare «non incide sulla locazione, sulla durata della locazione e sulle modalità di ricerca e reperimento di eventuali conduttori». Così non fosse, ragiona il giudice, «si dovrebbe necessariamente concludere per il divieto tout court della locazione ovvero, quantomeno, della locazione ad uso transitorio: il che non è nemmeno messo in discussione».

Anche il Tribunale di Torino, sentenza n. 4120 del 2025, ha rigettato la domanda condominiale, precisando che «la mera pubblicizzazione dell’immobile su piattaforme online con un nome commerciale non è sufficiente a qualificare l’attività come imprenditoriale» e che il condomino può utilizzare la propria unità immobiliare purché non rechi «danno concreto alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio».

L’orientamento favorevole al condominio

Di segno opposto è la Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 2598 del 2025, che ha riformato la decisione di primo grado accogliendo le ragioni del condominio. Per i giudici romani, le clausole regolamentari «devono essere interpretate secondo criteri sostanziali e non meramente formali, ricomprendendo tutte le fattispecie accomunate dalla destinazione dell’immobile ad alloggio temporaneo per terzi dietro corrispettivo, con conseguente avvicendamento di nuove persone all’interno dello stabile condominiale». In questa prospettiva, l’assenza di servizi accessori come la colazione o la pulizia quotidiana non esclude la violazione del regolamento.

Particolarmente rilevante è anche la sentenza del Tribunale di Milano n. 3029 del 2026, che ha ordinato la cessazione dell’attività di locazione breve perché il proprietario forniva servizi accessori — cambio biancheria, prodotti per l’igiene, pulizia, check-in e check-out — assimilabili a quelli alberghieri. L’elemento discriminante, ha scritto il giudice, è proprio la presenza di «prestazioni accessorie ulteriori rispetto al godimento del bene».

La Cassazione: per ora, questioni processuali

La Cassazione civile, con l’ordinanza n. 1105 del 2026, si è occupata del tema sotto un profilo processuale: ha stabilito che nelle cause in cui il condominio chiede la cessazione dell’attività di locazione breve per violazione del regolamento, sussiste litisconsorzio necessario tra proprietario e conduttore (o utilizzatore in leasing). Ciò significa che entrambi devono essere citati in giudizio, a pena di nullità. La Corte non ha invece preso posizione sul merito della questione, che rimane affidata alla giurisprudenza di merito.

Il quadro normativo essenziale

Per orientarsi nella materia, è utile tenere a mente i riferimenti normativi fondamentali:

• Art. 4, D.L. n. 50/2017: definisce i contratti di locazione breve come quelli di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa, anche tramite piattaforme online.
• Art. 53, D.Lgs. n. 79/2011 (Codice del Turismo): stabilisce che gli alloggi locati per finalità turistiche «sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione».
• Art. 1, D.Lgs. n. 431/1998: esclude gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche dall’applicazione di numerose disposizioni della legge sulle locazioni abitative.
• Art. 1122 c.c.: consente al condomino di utilizzare la propria unità immobiliare purché non rechi danno concreto alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio.
• Regolamenti condominiali contrattuali: possono imporre limiti alla destinazione d’uso delle unità esclusive, ma — per giurisprudenza costante — le clausole limitative «devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo a incertezze» e non sono passibili di interpretazione estensiva.

Perché il tema è così rilevante oggi

L’esplosione delle piattaforme di intermediazione ha trasformato un fenomeno di nicchia in un mercato di massa. In città come Roma, Milano, Firenze, Venezia e Napoli, migliaia di appartamenti vengono locati a turisti per periodi brevi. Secondo gli ultimi dati disponibili, in Italia si contano oltre 600.000 alloggi offerti sulle principali piattaforme.

Nel frattempo, la normativa si è fatta più stringente. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto dall’art. 13-quater del D.L. 34/2019, è diventato obbligatorio per tutte le locazioni brevi: chi affitta senza esporlo rischia sanzioni da 500 a 5.000 euro. Anche le Regioni hanno legiferato — spesso in modo disomogeneo — creando un quadro complesso in cui orientarsi.

Sul fronte condominiale, il contenzioso è in crescita esponenziale. I condomini lamentano l’«avvicendamento di estranei», il rumore, l’uso intensivo delle parti comuni, il senso di insicurezza. I proprietari rivendicano il diritto di trarre reddito dal proprio bene. Il conflitto è destinato ad acuirsi, e la mancanza di un orientamento giurisprudenziale uniforme rende incerto l’esito di qualsiasi controversia.

Cinque indicazioni operative per gestire la situazione

1. Leggere il regolamento condominiale prima di tutto. Prima di avviare qualsiasi attività di locazione breve, occorre esaminare con attenzione il regolamento del proprio condominio. Le clausole rilevanti sono quelle che vietano specifiche destinazioni d’uso (albergo, pensione, affittacamere, attività ricettive) o che impongono una destinazione esclusiva a «civile abitazione». Un regolamento che tace del tutto sul punto non può essere interpretato estensivamente per ricavarne divieti impliciti.

2. Distinguere tra regolamento assembleare e contrattuale. I limiti alla proprietà esclusiva possono essere imposti solo da un regolamento di natura contrattuale (approvato all’unanimità o richiamato negli atti di acquisto). Il regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea non può introdurre divieti di destinazione d’uso delle unità private. La Cassazione ha più volte ribadito che le clausole limitative costituiscono servitù atipiche e richiedono il consenso di tutti i condomini.

3. Valutare i servizi accessori offerti. La giurisprudenza, come si è visto, traccia un confine netto: se l’attività si limita alla locazione dell’immobile (consegna chiavi e pulizia finale), è più difficile qualificarla come attività ricettiva. Se invece si offrono servizi come cambio biancheria durante il soggiorno, pulizia giornaliera, colazione, reception, il rischio di essere assimilati a un affittacamere o a una struttura alberghiera aumenta considerevolmente. Il Tribunale di Milano n. 3029/2026 ha ritenuto decisiva proprio la presenza di servizi accessori continuativi.

4. Ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e rispettare gli obblighi fiscali. La normativa impone obblighi precisi: oltre al CIN da esporre su ogni annuncio e sull’immobile, chi affitta per brevi periodi deve comunicare i dati degli ospiti alla Questura (art. 109 TULPS) e dichiarare i redditi percepiti, potendo optare per la cedolare secca al 21%. Essere in regola con questi adempimenti è importante non solo per evitare sanzioni, ma anche per dimostrare in sede giudiziale che l’attività è condotta nella piena legalità.

5. In caso di contestazione, valutare la mediazione prima della causa. Se il condominio contesta l’attività, è opportuno tentare una soluzione stragiudiziale: dialogo con l’amministratore, regolamentazione concordata degli orari di check-in, limitazione del numero di ospiti, installazione di una cassetta di sicurezza per le chiavi così da evitare l’attesa nell’androne. Una causa civile, come dimostrano i casi esaminati, può durare anni e avere costi significativi, con esito incerto.

Gli errori più frequenti da evitare

• Ignorare il regolamento perché «tanto è vecchio». L’anzianità del regolamento non lo rende inefficace. Anzi, una clausola contrattuale valida al momento della stipula resta vincolante fino a quando non venga modificata con il consenso di tutti i condomini.

• Credere che la normativa fiscale «copra» anche il profilo condominiale. Il fatto che la legge consenta la cedolare secca sugli affitti brevi e che esista una disciplina statale delle locazioni turistiche non significa che l’attività sia automaticamente lecita sotto il profilo condominiale. I due piani — fiscale e civilistico — sono indipendenti, come ha chiarito il Tribunale di Milano nella sentenza n. 3029/2026.

• Sottovalutare le prove raccolte dai vicini. In molti casi esaminati, il condominio ha prodotto testimonianze, verbali di assemblea, fotografie e corrispondenza per dimostrare i disagi. Anche se il regolamento non contiene divieti espressi, la presenza di disturbi concreti e documentati può portare il giudice a ordinare la cessazione dell’attività ai sensi dell’art. 1122 c.c. o dell’art. 844 c.c. sulle immissioni intollerabili.

• Affidarsi a sentenze di altri tribunali come «precedente vincolante». Il panorama attuale mostra orientamenti divergenti persino all’interno della stessa città. Un risultato favorevole ottenuto a Milano non garantisce lo stesso esito a Roma, e viceversa. Ogni caso va valutato nel suo contesto specifico: tenore letterale del regolamento, presenza di servizi accessori, entità dei disagi arrecati.

Conclusione

Il tema delle locazioni brevi in condominio è un crocevia perfetto tra il diritto di proprietà, la tutela della convivenza condominiale e l’evoluzione del mercato turistico. La giurisprudenza non ha ancora trovato un punto di equilibrio stabile, e questo rende ogni situazione potenzialmente foriera di contenzioso.

Non esiste una risposta univoca alla domanda «posso affittare il mio appartamento ai turisti?». Dipende da cosa dice il regolamento condominiale, da come è stato approvato, da come è strutturata l’attività e dall’impatto concreto che produce sull’edificio.

Prima di avviare un’attività di locazione breve, o se si riceve una contestazione dal condominio, è consigliabile un confronto con un legale specializzato che possa analizzare il regolamento, valutare i rischi e suggerire la strategia più adatta al caso concreto. Le sentenze, come abbiamo visto, ci dicono che le sorprese, in un senso o nell’altro, sono sempre dietro l’angolo.